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仲介手数料の計算ツール
売買は物件価格から、賃貸は月額賃料から、宅地建物取引業法で決められた仲介手数料（媒介報酬）の上限額を計算します。2024 年 7 月の改正で新しくできた「800万円以下の物件の特例」「長期の空き家の賃貸の特例」にも対応しています。
最終確認：2026/10/12・出典：国土交通省（報酬告示）
- 報酬額（税抜）
- 960,000円
- 消費税（10%）
- 96,000円
- 速算式
- 物件価格 × 3% ＋ 6万円
- 200万円以下の部分（5%）2,000,000円 × 5% = 100,000円
- 200万円超 400万円以下の部分（4%）2,000,000円 × 4% = 80,000円
- 400万円を超える部分（3%）26,000,000円 × 3% = 780,000円
※ 売主・買主それぞれから受け取れる上限です。実際の手数料は媒介契約で決まり、上限より安くてもかまいません。宅建業者が免税事業者の場合は計算が異なります。
仲介手数料の計算（Bookmi 無料の計算ツール）https://bookmi.ai/tools/chukai-tesuryo
仲介手数料の上限は、法律で決まっています
不動産会社（宅地建物取引業者）が売買や賃貸の仲介で受け取れる報酬は、宅地建物取引業法 第46条にもとづく国土交通省の告示（いわゆる報酬告示）で上限が決められています。決まっているのは上限だけで、上限より安くすることは自由です。上限を超えて受け取ると、宅建業法違反になります。
売買の仲介手数料の計算方法
売買（交換）では、物件価格（税抜）を 3 つの部分に分けて、それぞれに率をかけて合計します。売主・買主それぞれから、この額まで受け取れます。
| 物件価格のうち | 報酬の率 | 速算式（物件価格がこの範囲のとき） |
|---|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%（税込 5.5%） | 物件価格 × 5% |
| 200万円超 400万円以下の部分 | 4%（税込 4.4%） | 物件価格 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円を超える部分 | 3%（税込 3.3%） | 物件価格 × 3% ＋ 6万円 |
400万円を超える物件で使われる「3% ＋ 6万円」は、この分け方をまとめた速算式です。200万円以下の部分を 5% ではなく 3% で計算した差額（200万円 × 2% ＝ 4万円）と、200万〜400万円の部分を 4% ではなく 3% で計算した差額（200万円 × 1% ＝ 2万円）を足すと 6万円になります。
たとえば物件価格 3,000万円なら、3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税込 105万6,000円）。価格ごとの上限は、下の早見表にまとめています。
※ 物件価格には建物の消費税を含めません（土地は非課税）。税込の売買代金しか分からない場合は、建物部分の消費税を差し引いてから計算します。
800万円以下の物件の特例（低廉な空家等）
2024 年 7 月 1 日から、物件価格が 800万円以下の宅地・建物の売買では、仲介に必要な費用（現地調査や遠方への移動など）を考えて、通常の計算を超える報酬を受け取れるようになりました。上限は 30万円 × 1.1 ＝ 33万円（税込）で、売主・買主のどちらからも受け取れます。
- 名前は「低廉な空家等」ですが、空き家に限らず、使用の状態は問いません（物件価格だけで決まります）。
- 媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意を得る必要があります。
- 改正前は「400万円以下・上限 18万円＋税・売主からだけ」でした。
賃貸の仲介手数料の計算方法
賃貸（貸借）では、貸主と借主の両方から受け取る報酬の合計が、家賃の 1 か月分＋消費税までです。家賃には管理費・共益費を含めません。
- 居住用（住宅）：貸主・借主のそれぞれから受け取れるのは、原則として家賃の 0.5 か月分＋消費税まで。媒介の依頼を受けるときに依頼者の承諾を得ていれば、合計 1 か月分＋消費税の範囲で、一方から多く受け取れます。
- 事業用（店舗・事務所など）：合計 1 か月分＋消費税の範囲内なら、貸主・借主の配分は自由です。権利金（返還されないもの）の授受がある場合は、権利金の額を売買代金とみなして計算した額を上限にすることもできます。
また、2024 年 7 月からは長期の空家等の特例もできました。少なくとも 1 年を超えて住む人がいない戸建て・マンションの空室や、相続などで使われなくなり今後も所有者が使う見込みのない物件を貸すときは、貸主から受け取る分を増やして、合計で家賃の 2.2 か月分（税込）まで受け取れます。借主から受け取れる額は通常どおりで、こちらも事前の説明と合意が必要です。
仲介手数料の早見表（売買・賃貸）
売買は売主・買主それぞれから、賃貸は貸主・借主の合計で受け取れる上限です。上の計算機と同じ計算で出しています。
| 物件価格（税抜） | 上限（税抜） | 上限（税込） | 800万円以下の特例を使うとき（税込） |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 5万円 | 5万5,000円 | 33万円 |
| 200万円 | 10万円 | 11万円 | 33万円 |
| 300万円 | 14万円 | 15万4,000円 | 33万円 |
| 400万円 | 18万円 | 19万8,000円 | 33万円 |
| 500万円 | 21万円 | 23万1,000円 | 33万円 |
| 800万円 | 30万円 | 33万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 | — |
| 1,500万円 | 51万円 | 56万1,000円 | — |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 | — |
| 2,500万円 | 81万円 | 89万1,000円 | — |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 | — |
| 4,000万円 | 126万円 | 138万6,000円 | — |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 | — |
| 7,000万円 | 216万円 | 237万6,000円 | — |
| 1億円 | 306万円 | 336万6,000円 | — |
※ 特例は、媒介契約の前に報酬額を説明して依頼者の合意を得た場合だけ。合意がなければ「上限（税込）」の列が上限です。
| 月額賃料（税抜） | 居住用：一方から（原則・税込） | 合計の上限（税込） | 長期の空家等：合計（税込） |
|---|---|---|---|
| 5万円 | 2万7,500円 | 5万5,000円 | 11万円 |
| 6万円 | 3万3,000円 | 6万6,000円 | 13万2,000円 |
| 7万円 | 3万8,500円 | 7万7,000円 | 15万4,000円 |
| 8万円 | 4万4,000円 | 8万8,000円 | 17万6,000円 |
| 9万円 | 4万9,500円 | 9万9,000円 | 19万8,000円 |
| 10万円 | 5万5,000円 | 11万円 | 22万円 |
| 12万円 | 6万6,000円 | 13万2,000円 | 26万4,000円 |
| 15万円 | 8万2,500円 | 16万5,000円 | 33万円 |
| 20万円 | 11万円 | 22万円 | 44万円 |
※ 家賃には管理費・共益費を含めません。事業用（店舗・事務所）は、合計の上限の範囲で貸主・借主の配分が自由です。
仲介手数料に含まれないもの
- 依頼者から特別に頼まれて行った広告の実費は、仲介手数料とは別に受け取れます。
- 空き家の管理（定期的な見回り・清掃など）や、活用方法の提案・相続の相談といった仲介以外の業務は、媒介契約とは別に書面で契約すれば、仲介手数料とは別に報酬を受け取れます（2024 年 7 月の通達の改正で明確になりました）。
よくある質問
仲介手数料はいつ支払うものですか？
仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立して初めて支払います。売買では、売買契約を結ぶときに半額、引渡しのときに残りの半額を支払う形が一般的です。賃貸では、賃貸借契約を結ぶときに支払うのが一般的です。
賃貸で家賃 1 か月分の仲介手数料を請求されました。払う必要がありますか？
居住用の部屋では、借主から受け取れるのは原則として家賃の 0.5 か月分＋消費税までです。1 か月分＋消費税を受け取れるのは、媒介の依頼を受けるときに借主の承諾を得ている場合に限られます。申込書や重要事項説明書に承諾の記載があるか確認しましょう。
仲介手数料に消費税はかかりますか？
かかります。報酬告示の上限は、消費税を含めた額（税抜の報酬額の 1.1 倍）で定められています。一方、計算のもとになる物件価格には建物の消費税を含めません。宅建業者が免税事業者の場合は、上限の計算方法が異なります。
「仲介手数料無料」「半額」の不動産会社があるのはなぜですか？
法律で決まっているのは上限だけで、下限はありません。上限より安くすることは自由です。ただし、別の名目（事務手数料・コンサルティング料など）で費用がかからないか、見積もりの内訳を確認しておくと安心です。
仲介手数料のほかに広告料を請求されることはありますか？
依頼者から特別に頼まれて行った広告（通常の広告の範囲を超えるもの）の実費は、仲介手数料とは別に受け取れます。依頼していない広告の費用を請求することはできません。
800万円以下の物件なら、いつでも 33 万円になるのですか？
なりません。特例は「上限」を引き上げるもので、媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で報酬額を説明して依頼者の合意を得た場合にだけ使えます。合意がなければ、通常の計算（たとえば 300万円の物件なら 15万4,000円）が上限です。
出典・参考
- 宅地建物取引業法 第46条（e-Gov 法令検索）
- 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（令和6年6月21日改正、大阪府）
- 不動産業による空き家対策推進プログラム（国土交通省）
- 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の改正の概要（国土交通省、令和6年7月1日施行）